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Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos: lo que debe saber

María Dolores Roldán María Dolores Roldán

El Real Decreto - Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en vigor desde el pasado 6 de marzo), modifica, entre otras, la Ley de Arrendamientos Urbanos. A continuación, hacemos un resumen de los cambios más importantes.

En cuanto al régimen aplicable, no se considera “arrendamiento de vivienda” el de viviendas con superficie superior a 300 m2 o cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual (renta superior a 69.300€ anuales o 5.775€ mensuales). Estos arrendamientos pasarán a regirse, como arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en primer lugar, por lo previsto en el contrato, en segundo lugar, por la LAU y supletoriamente, por el Código Civil. Por tanto, para gozar de la protección que la LAU concede a los arrendamientos de vivienda (en duración, obras, etc.), deberá incluirse expresamente en el contrato el contenido expreso de los artículos correspondientes.

Uno de los puntos que más titulares ha dado si duda ha sido el referente al plazo de duración de los contratos: se establece un nuevo plazo de duración mínima obligatoria (el anterior era de 3 años) para arrendamientos de vivienda: 5 años, o 7 si el arrendador es una persona jurídica y se han modificado todos los artículos que contenían referencias al plazo por los nuevos plazos de 5 (y 7) años. Si no se establece duración concreta, se entenderán de un año e irán prorrogándose anualmente hasta alcanzar los 5 (o 7) años (prórroga que también tendrá lugar en contratos de duración inferior a 5 ó 7 años), salvo que el arrendatario comunique, transcurrido el primer año, su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación.

Los arrendamientos de vivienda ajena (cuando el arrendador no es el verdadero propietario) que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, durarán 5 (o 7) años.

Con relación a la prórroga obligatoria, si llegada la fecha de vencimiento o de cualquiera de las prórrogas, transcurridos 5 (o 7) años, ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovarlo (con 4 meses de antelación el arrendador, o 2 el arrendatario), el contrato se prorrogará necesariamente 3 años más.

No obstante, la aplicación de dicha prórroga no tendrá lugar si, transcurrido el primer año y siempre que el arrendador sea persona física, éste comunica al arrendatario que necesita la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado o para su cónyuge (supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial), con al menos 2 meses de antelación. Vuelve a exigirse que el arrendador haya hecho constar expresamente en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda antes de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

En cuanto a la resolución del derecho del arrendador, si durante los 5 (o 7) primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto (por ejercicio de retracto convencional, apertura de sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o ejercicio de opción de compra), el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 (o 7) años (aunque no esté inscrito).

En contratos de duración superior a 5 (o 7) años, si el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de dichas circunstancias, quedará extinguido el arrendamiento transcurridos los 5 (o 7) primeros años (salvo que el contrato esté inscrito con fecha anterior a los derechos que determinaron la resolución, en cuyo caso continuará por la duración pactada).

Con respecto a la enajenación de vivienda arrendada, deberá respetarse el plazo mínimo de duración de 5 (o 7) años, aunque el arrendamiento no esté inscrito (y aunque se haya pactado expresamente que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento). Si la duración fuera superior a 5 (o 7) años, el comprador de la vivienda quedará subrogado por toda la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, sólo deberá soportar el arrendamiento hasta cumplirse 5 (o 7) años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una mensualidad de renta por cada año del contrato que, excediendo de 5 (o 7) años, reste por cumplir.

Respecto a la renuncia a subrogación, no podrá pactarse, en los contratos de duración superior a 5 (o 7) años, que, en caso de muerte del arrendatario, no tendrá lugar la subrogación de las personas previstas en el artículo 16 de la LAU si dichas personas están en situación de especial vulnerabilidad y afecta a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Sobre la actualización de la renta, el incremento en la renta por la actualización anual no podrá exceder de la variación porcentual experimentada por el IPC a la fecha de cada revisión.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica.

En cuanto a las obras de mejora, pueden llevarse a cabo en cualquier momento y subirse la renta sin que ello implique la interrupción del plazo o de las prórrogas.

Con relación a la garantía adicional, en los contratos de arrendamiento de vivienda de hasta 5 (o 7) años no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.