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Flash sobre arrendamientos

  1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.​

    • 1.1 Suspensión. El artículo 1 del RD-Ley 11/2020 regula la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento para aquellos casos en los que el arrendatario, una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la LEC para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU, acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes.
      Si no estuviese señalado el plazo para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 LEC o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.

    • 1.2 Requisitos: para que opere esta suspensión deben cumplirse estos requisitos:
      1. La persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020, que exige que concurran todos los requisitos siguientes:​
        1. Que la persona obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
          1. Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).
          2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar y/ o por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
          3. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
          4. Si algún miembro de la unidad familiar tiene declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de 4 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
          5. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será de 5 veces el IPREM
        2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, entendiéndose por gastos y suministros básicos el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios de la vivienda habitual.

          A estos efectos creemos que debe entenderse por unidad familiar (pues la definición es un tanto confusa y parece haber algún error de redacción) la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar, que residan en la vivienda. Llama la atención sobre esta redacción que no se admite como miembro integrante de la unidad familiar a la pareja de hecho no inscrita.

          No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad indicados cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sean propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España, salvo:
          1. cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento, o;
          2. cuando quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
      2. Para acreditar los anteriores requisitos, deberán acompañarse al escrito los siguientes documentos (artículo 6):​
        1. Situación legal de desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
        2. Cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
        3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
          1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
          2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
          3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.​
        4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
        5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
      3. Si el solicitante no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) anteriores, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para aportar los documentos no facilitados.
    • 1.3 Efectos: Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 LEC o señalará fecha para la vista.

    • 1.4 Arrendadores afectados. Si la suspensión extraordinaria afectara a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos antes citados, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.


  2. Moratoria de rentas

    El RD-Ley 12/2020 establece medidas para lograr la moratoria de la deuda arrendaticia para los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. No se recoge sin embargo ninguna previsión al respecto para las rentas correspondientes a contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

    El artículo 4 prevé la aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de que los arrendadores sean grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda (entendiendo por tales laspersonas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros,o de una superficie construida de más de 1.500 m2). Y el artículo 8 regula los supuestos en los que el arrendador no esté incluido en este grupo.

    • 2.1 Arrendador gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda

      A este respecto, el arrendatario de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica (según se ha definido), podrá solicitar del arrendador, cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

      En ese caso, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

      1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes (si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad) con un máximo de 4 meses.

      2. Una moratoria automática en el pago de la renta durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y en las mensualidades siguientes, prorrogables una a una hasta un máximo de 4, si fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años a partir del momento en que se supere el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. El arrendatario no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas sin intereses.
      Lo anterior se aplicará a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto- ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

      Si el arrendatario tuviera acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9 del RD-Ley 12/2020 la moratoria en el pago de la renta y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas indicado se levantarán en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición del arrendatario.

    • 2.2 Arrendador diferente

      Si el arrendador no es gran tenedor ni empresa o entidad pública de vivienda, y siempre que no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario, el arrendatario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto – Ley, podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

      Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

      Si el arrendador persona física no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida, este podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias (artículo 9).

      Llama la atención que para este último supuesto en que el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre aplazamiento el artículo se refiere únicamente al arrendador que sea persona física que no sea gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda, con lo cual podría entenderse que se excluye al arrendador persona jurídica (que no sea gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda). No obstante, creemos que podría tratarse de un error y entenderse que este último supuesto también se aplicaría a este tipo de arrendador.

    • 2.3 Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para vivienda habitual.

      Se prevé la responsabilidad por los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como por los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, de aquellos arrendatarios que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas sin reunir los requisitos previstos en el artículo 5, todo ello sin perjuicio de otras posibles responsabilidades de otro orden.

      El importe de dichos daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la aplicación de la norma. También se entenderá exigible la responsabilidad al arrendatario que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el Real Decreto-Ley.

  3. Ayudas

    Los artículos 9 y 10 del RD-Ley regulan determinadas ayudas en materia de arrendamiento para las personas en situación de especial vulnerabilidad.

    • Ayudas transitorias. El artículo 9 contempla la posibilidad de desarrollo por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial de una línea de avales por un plazo de hasta 14 años con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a dichas personas en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta 6 años (prorrogable excepcionalmente por otros cuatro) y sin ningún tipo de gastos ni de intereses para el solicitante. Dichas ayudas transitorias deberán dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de 6 mensualidades de renta.

      A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (que no precisará desarrollo normativo posterior para su aplicación y cumplirá en todo caso con la normativa de la Unión Europea en materia de ayudas de Estado) que incluirán en todo caso, y como mínimo, lo indicado en el artículo 5.

    • Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual. El artículo 10 del Real Decreto – Ley, establece que mediante Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, se aprobará un nuevo programa de ayudas al alquiler. Tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan (y que incluirán en todo caso, y como mínimo, lo dispuesto en el artículo 5).

      Este programa tendrá la finalidad de hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19 y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos. Y estará destinado a las personas físicas que, como arrendatarios de vivienda habitual encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, presentando problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.

      La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual, siendo los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos, para lo que podrán adjuntar un informe de los servicios sociales correspondientes.

    • Los artículos 11 a 15 regulan, respectivamente:
      1. la sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables (artículo 11);
      2. la modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler (artículo 12);
      3. la autorización para transferir anticipadamente a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y de Melilla los fondos comprometidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en los convenios suscritos para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (artículo 13);
      4. la autorización para la disposición inmediata de los fondos aún no comprometidos por las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y de Melilla para la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, en aplicación del nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual (artículo 14); y
      5. la no sujeción del nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual a la cofinanciación autonómica establecida en el artículo 6 del Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (artículo 15).