Coronavirus

La revisión de los contratos de arrendamiento de negocio o similares

La mayoría de las empresas han visto paralizada su actividad como consecuencia de la declaración del estado de alarma derivada de la propagación del COVID-19, así como del reciente Real Decreto que ha ordenado el cierre de un extenso listado de actividades consideradas no esenciales. Para dichas empresas, el pago del alquiler del local donde desarrollan su actividad constituye una carga significativa que desequilibra en mayor o menor medida su cuenta de resultados, dado que no generan ingresos o se reducirán de forma significativa.

En tales condiciones, existe una base legal razonable para que se aplique una suspensión o revisión de los contratos afectados y, en especial, del contrato de arrendamiento de los locales en los que se realiza la actividad suspendida o limitada. Hablamos, obviamente, de los supuestos de fuerza mayor y modificación por cambio sustancial de circunstancias (cláusula rebus sic stantibus). Se trata de un principio general del derecho, no recogido en un precepto legal específico, que ha sido desarrollado por la doctrina y la jurisprudencia, en una interpretación más amplia del “pacto sunt servanda” (el contrato está para cumplirse) del artículo 1258 del Código Civil. En el fondo, la adecuación de las consecuencias de un contrato derivada de una causa de fuerza mayor no deja de ser una consecuencia lógica de la buena fe contractual, de modo que puede invocarse ante los tribunales para el caso de que la otra parte se cierre a una negociación.

La eventual aplicación de este principio jurídico debe tratarse caso por caso, debe analizarse el contrato, el contexto y el marco de la relación jurídica concreta antes de decidir si es invocable, pero en términos generales podemos tener en cuenta unas pautas comunes a seguir, con el objetivo de conseguir una suspensión y/o reducción temporal de la renta o coste fijo del negocio, minimizando al mismo tiempo cualquier riesgo de reclamación por parte del arrendador. En este sentido, en muchos casos, puede acabar siendo una medida de supervivencia y viabilidad para la empresa y, por ello, indirectamente, acabar beneficiando al propio arrendador.

En consonancia con lo anterior, nuestra recomendación a las empresas que estén pagando un alquiler, un management, un canon por una concesión, o, en definitiva cualquier contraprestación periódica por un uso que se encuentre suspendido o limitado temporalmente por el estado de alarma, sería la siguiente:

  1. Revisión del contrato en cuestión, analizando, en primer lugar si contiene una cláusula regulatoria de los casos de fuerza mayor, en cuyo supuesto tendremos una pauta interpretativa mucho más directa (por ejemplo, es habitual que en contratos de arrendamiento de negocio se prevea que, en caso de inundaciones o catástrofe natural, la renta queda en suspenso) y, más allá de la literalidad del contrato, el espíritu y el contexto de la relación jurídica, de la que se desprenda que la fuerza mayor, como situación objetivable, de no ser corregida, es una situación que únicamente puede perjudicar a una de las partes. 
  1. Notificar al propietario, arrendador o licenciante la circunstancia del cierre o suspensión temporal de la actividad y proponerle (sin imposición) una revisión de la renta pactada, mientras dure la obligación de cierre o suspensión o, en su caso, unos meses más hasta que se estabilice de nuevo la actividad normal del arrendatario.
  1. Si la respuesta del propietario es positiva y empatiza con la situación, convendría suscribir cuanto antes un anexo o novación contractual que modifique temporalmente la renta. Si la respuesta del propietario es negativa, recomendamos seguir cumpliendo con las obligaciones (principalmente, con el pago de la renta) y paralelamente iniciar una acción judicial solicitando la modificación del contrato por el cambio de circunstancias.

La rebaja de los costes o modificación de las prestaciones es la primera medida dentro de un plan de contingencia y, ante la actual situación, en muchos casos, no debe quedar al arbitrio de una sola de las partes, sino que puede ser invocada ante los tribunales para una resolución del conflicto, pudiendo considerarse una medida con una fundamentación jurídica razonable, que puede llegar a ser significativa a nivel de ahorro de costes estructurales y, en definitiva, para un plan de viabilidad empresarial.

Para acabar, en el mismo contexto descrito de planes de contingencia y análisis de costes, valdría la pena revisar también la cartera de pólizas de seguro contratadas por la empresa y ver cuales de ella tienen la exclusión expresa de la pandemia como riesgo no asegurado. Pese a la lógica negativa que han planteado de entrada todas las compañías aseguradoras, como el resto de los contratos, hay que revisar con detalle las pólizas vigentes porque quizás nos llevemos alguna sorpresa.