Novedades en la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus en sede de medidas cautelares

Son muchas las consultas que a este respecto se nos han trasladado en los últimos meses, en especial en relación con el pago de rentas derivadas de arrendamientos de local de negocio o de arrendamientos de industria, especialmente en el sector hostelero y del turismo, áreas donde el impacto de la crisis está siendo especialmente demoledor.

Y a pesar de que esta cláusula opera como último recurso del sistema, lo cierto es que a lo largo de las últimas semanas se han ido conociendo diversas resoluciones judiciales dictadas en sede de procedimientos de medidas cautelares en las que los juzgados han resuelto de forma favorable a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, con resultados positivos para los arrendatarios.

En este sentido, cabe destacar las siguientes:

• El Auto (256/2020), de 25 junio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Valencia, que estimó el aplazamiento, durante la tramitación del procedimiento, del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada hasta que se dicte sentencia en el procedimiento principal.
• El Auto (162/2020) de 7 de julio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº2 de Benidorm, que estimó, inaudita parte, la suspensión temporal del pago de parte de la renta, así como la prohibición a la parte arrendadora de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento principal.
• El Auto (299/2020) de 13 de agosto de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid, que estimó, inaudita parte, la suspensión de la facultad de la arrendadora de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento.
• El Auto (447/2020) de 25 de septiembre de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, que modifica, en sede cautelar el importe de la renta fijada en el contrato, concediendo al arrendatario la suspensión del pago de la renta mientras no se permita la reapertura del local y una reducción del 50% de la renta en el momento en que se permita la reapertura.

Una vez analizados los autos relacionados, podemos concluir que todos disponen de ciertas características comunes, todas ellas determinantes a nuestro juicio del resultado favorable a la tutela cautelar concedida:

• En todos los casos se justificaba correctamente por el demandante el cumplimiento de los requisitos que genéricamente deben darse para la estimación de una medida cautelar: (i) la apariencia de buen derecho; (ii) el peligro por mora procesal, (iii) el ofrecimiento de una caución.
• En particular, la mayoría de las resoluciones citadas estima en cuanto al peligro por mora procesal que es evidente el riesgo de que los negocios terminen clausurándose por asfixia financiera, dando por hecho que se producirá un cierto retraso en la tramitación de procedimientos debido a la suspensión de plazos procesales acordada por el Real Decreto 463/2020 y el aumento de la litigiosidad.
• Los demandantes son en su mayoría arrendatarios de local o industria vinculados al sector de la hostelería y la restauración (hoteles, salas de fiesta, bares y restaurantes…) sector que se ha visto particularmente aquejado por las restricciones adoptadas con el fin de mitigar la propagación del COVID.19.  En este sentido, todos los negocios a que se refieren los autos expresados se vieron afectados por restricciones que impedían la apertura misma del negocio, o en su defecto limitaban aforos, viéndose afectadas en consecuencia las posibilidades del arrendatario de ejercer su actividad con una cierta normalidad.
• Los contratos cuyas obligaciones se analizan en estas resoluciones son contratos de larga duración suscritos con grandes tenedores, entendiendo por tales las personas físicas o jurídicas propietaria de más de diez inmuebles urbanos o de inmuebles con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. De entre los demandados, destacan varias sicav y propietarios de grandes centros comerciales.
• Las resoluciones consideran que la crisis derivada de la aparición y propagación del COVID.19 es un hecho extraordinario, sobrevenido e imprevisible.

En consonancia con lo anterior, todo parece indicar que en los próximos meses veremos nuevas aplicaciones de la cláusula rebus sic stantibus en materia de arrendamientos, si bien ello ha de tomarse con la debida cautela y teniendo en consideración dos cuestiones (i) la especial naturaleza y características de los arrendadores y arrendatarios que han intervenido en los procedimientos analizados; y (ii) el carácter provisional y cautelar de las decisiones debatidas que sólo han sido adoptadas por los órganos jurisdiccionales hasta que  no recaigan las sentencias que se dicten en los procedimientos principales.

Será en estos procedimientos principales en los que se analizará y valorará si es posible o no aplicar la cláusula rebus sic stantibus para que sean los jueces, en su caso, quienes modifiquen las obligaciones contractuales para logar el reequilibrio de las prestaciones recíprocas en los contratos de larga duración.